160609 金融市場と不動産（金融危機からの教訓）（清水）
- T: 難しいと眠くなる
- ８３年から地価上昇
- 日銀が物価（モノやサービス）の安定を目指す
- 資産価格に対し日銀は手を打たなかった
- リーマンショック：アメリカの国内の政策の失敗（バーナンキの失敗）
- BISとIMFが避難
- Information Gap（官＜民）
- GDPはアルゼンチンがねつ造、中国？ → 証券化商品の価値がさがるため→統計の検査
- 不動産価格指数のマニュアル作りをしている（なかった）
- 不動産・ローン・リースなどを債権化する
- 株にする（エクイティ）、アンバンドリングして売り出す
- ぐちゃぐちゃに混ぜて売る→数学のスキルがいる
- 彼らはルーズ＝住宅ローンを返さない＝破たん宣言をする（家を持って行かれるだけなので）
- 商品の価格↓ → ヘッジファンド等の破たん
- 日本も消費税↑をやらないと、国債の格付け↓ → 経済の混乱へ
- 欧州でも金融危機が来るので逃げたい（英国のEU離脱へ）
- REIT（リート）：不動産への投資を行い、賃貸料収入、不動産の売買益を配当。不動産投資信託とよばれている。
- 金融機関はAAAを一定程度買っていないとダメ
- 銀行：お金を貸す+リスク料
- リーマンショック→再建市場↓
- １９９０年代後半は路線価、公示地価が高く設定されすぎていた
- 銀行は不況となると自己資本比率が小さくなってしまうので資本増強をする
- 米はバブルの時一気に落として膿を出した（〇）、日本はバブルの時徐々に落とした（△）
170526 空き家再生ビジネス
- 饗庭（あいば）先生の本は正確
- コンパクトシティは無理、最後の１軒までたためない、スポンジ化
- 800万件も空き家はない
- 学術的に認める＝査読論文
- 実体があきらかにならないものもあるが、数字を把握することは大切
- 保育園はたくさんあって誰でも入れるのがよいが、０歳児は40万円／人はかかるので、2歳になってから預けるべきという考え方（社会的資源の考え方）
- T:実態がどうなっているのかの把握は大切
- 空き家は何が問題？ まちがさびれるから？ いや街がさびれたから空き家↑では
- 質の低い家は多いので建て替えるべき
- 6000万の家に対し800万
- 豊島区でも1.6％が空き家。総務省統計では13％。（総務省住宅都市統計調査は調査法がよくない）
- 議員が言うと行政は問題を調査する（すぐ実行しない）
- 葛飾区西水元４丁目＝最も戸建てが安い
- タワーマンションは空き家率が高い ← 回答率が低いから
- 所有者や管理会社に聞かないとだめ
- T:電気、ガス、水道会社に聞けば？
- 分母＝個数、世帯数＝国勢調査 でいくと空き家率は10％
- しかし、ビジネス用ほかもあるからもっと低い＝6～7％（23区）
- 業界団体の調査では7％
- suumoのデータ分析でも6～7％
- 統計で社会資源の優先順位を立てよ
- T:路線価を調べてみる
- 適正空き家率がある＝５％（引っ越しが可能＝5％、手続きの期間で２％）→7～8％
- 賃貸の空き家率をみると、23区は少ない（八王子、千葉は東から）
- 空き家があると何が問題？ 雑草、景観阻害、倒壊心配、不審者出入り
- 学術的根拠が必要、空き家→治安？ 治安？→空き家
- 雑草問題＝空き地が問題
- 空き家→空き地で固定資産税は６倍
- 日本人はモラルが高いので人に迷惑はかけないようにする
- 地方では、建物老朽化で更地化している→更地↑
- 問題は空き地問題へ
- １８６万(1970～90年代）→９０万：建築着工（２／３は立替）→質は上がる
- 住宅は建てすぎていない
- 首都圏への人口集中↑（今も）→首都圏は今も住宅不足
- 尾道空き家再生プロ（価値のある空き家のみ手を入れている、古民家保存事業）
- Alsokの空き家巡回サービス（２０００円／月）→客がこない
- 理由：空き家はないから
- カチタス（空き家再生ビジネス）：空き家をリホームして売る
- ４００万をかけて再生する
- １万人いれば１軒売れる程度
- 田舎でカフェをやっても限界
- 滅失権取引制度：新築するときに１軒の廃棄費用をのせる／ハウスメーカーが代行／相続登記しない問題＝誰の土地だかわからない＝東日本大震災後／収用法が改正へ
- 不動産活用機構（不動産の捨て場）有料／不動産を始末する仕組み
170519 アパート経営のリスク ～家賃滞納の問題～
- ノートe-POWERの話
- 家賃保証会社を使う＝家賃滞納リスク↓
- 演習問題：進出していた工場が撤退すると家賃はどうなるのか？ 需要供給曲線を描いて解説してください。
- 演習問題：八王子市にキャンパスを構えていた杏林大学が八王子から三鷹に移転した。八王子の近隣の家賃や土地価格は変化したか。
- 演習問題：マンションが民泊を始めた。マンション価格はどうなるか？
- 異なる場所に建て替える。ビジネスなので。
- 賃貸を行う場合：リスク回避のためのコストは払っておく。けちらず委託する。プロはそれを深くやっているので、任せていく。
- 信頼できる人に教えてもらう。
- 経済予測は外れるが人口予測はあたる。
- 投資信託は７割は元本割れ。配当はよい。レアルの回収率は実はよい。
- ６５歳＝７５歳（２０年前）ゆえ、高齢化率の基準を変えては。なお、元気な高齢者とそうでない高齢者のバラツキは大きい。
- 首都圏はこれから１０年は人口↑。その先１０年は横ばい。／秋田県は２割減る。6割が６５歳以上へ。／沖縄は↑／沖縄は結婚、離婚が多い／
- ６５歳の持ち家率＝８０％（下降気味）
- ありとキリギリス（遊んでアパートずまい）
- 住宅は世帯数で考える。／世田谷区は人口↓、世帯数↑
- 首都圏はこれから高齢化のピーク
- アパートは利回り４％。そこから税金も払う。
- 世田谷だと1億円のアパートの７割は土地。世界の不公平さ。
- 社会流入してくる。S６２年に流入の山。９５年に谷。それ以降は上り。
- 日本の今の中央値＝４７歳、将来５５歳へ。
- 教育格差は必ずしもそうとは言えない。
- 法政大学の教授／厚生労働省の人もよくやっている
- 家賃滞納による損出：家賃未払い９兆円→5000億円（正味+人件費）
- 生活保護費＝４兆円、防衛費＝5兆円
- 家賃滞納で追い出された人をどうするのか？
- 家賃滞納殺人事件もある。変な人にあたると地獄。別会社に委託すべき。賃貸併用住宅×
- 日本は借地借家法で保護されている。兵役に送り出して死亡、残った家族の保護。／一回貸すと帰ってこない！
- 自力救済の禁止（家賃滞納したから鍵を交換→違法）
- 生活保護＝全部至急＝家賃だけでなく医療費なども＝抜け出せなくなる
- 滞納率＝３％（忘れた人を除く） 正味は0.5％だが人件費を入れると３％
- プロの滞納者＝0.4％で、滞納額全体の半分
- 家賃滞納の原因：社会の構造が悪い（×）、性格（〇）
- 所得との相関関係は低い。
- 人から借りる人を忘れない。ギャンブルをしない。
- T: 勉強ができる否かも性格かも
- 因子分析＝リスク回避、人間関係、やる気、いいかげん→構造方程式モデリング→パス解析→因果関係
- 人間関係からスタート
- いいかげん因子→家賃滞納へ
- 所得と家賃滞納には直接の関係がない（疑似相関、むしろ性格）
- すなわちお金を払ってもダメ。性格だから。それを使ってしまう。性格のおさえが効かない。お金の管理ができない。お金を支給するという社会保障政策は別の方法を考えねばダメ。
- 所得と学力は相関関係が高いが、それは親の能力→所得、親の能力→子の能力。
- 学力の高い人で経済的に困っている人を助けるべき
- 学力が高くなくても幸せに暮らしていけるようにすべき（居場所）／勉強してもできない人はいる。
- お金の管理ができない人には現物支給すべき。
- 管理会社+家賃保障会社がないとダメ。
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- 家賃保証会社はダメな人は深追いせず弁護士へ。
- 素人は損切しない。
- お味噌貸しての時代は５０年前
- 10戸までならコミュニティは可能（意識高い系）
- 民泊はどうか？／民泊をやっている人の視点がない。／利用経験のある人でもイヤ。／民泊をやっている人は隣の人のことに思いが至らない（人の気持ちがわからない）／近隣商業ならＯＫ／居住者のＯＫをとるべき
- ①もうけたい人、②損したくないホテル、③シェアエコノミーという人
- 民泊をやっている建物はイヤという人がいる
- 民泊をやった人のせいで資産価値が下がる
- 海外では×規制→テロ等あってあぶない
- 厚生年金１５万だが、国民年金は５万円
- 持ち家さえあればなんとかなる
- 日本にはスラムがない、西成は居場所
- 日本は小さな政府、年金・保険では共産圏的
- ただし移民は受け入れないからグローバルではない
- ポイント：住宅面でこのしくみを崩壊させない。
170512 日本の不動産市場 「第４回 相続と不動産」（宋健氏）
- 経済学と社会工学
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- 経済学はモデルを使う＝だからはずれる／難破で缶切りがあったら
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私は視点を提供する
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何の立場で、どこを見るかで、見えるものが変わる◎◎
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移民による心理的不安↑→幸せ度↓（経済学では図れない）
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相続
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戯け＝田分け＝×／隠居＝死ななくても相続する／農地で土地転換の人はずっとアパート経営、遺産で土地を受けた人は隠居する
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家督相続：戸主（家の長）の身分と財産を1人の人が受け継ぐ形（単独相続）
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商人は養子をとった（理由：才覚が必要）
- 実質管理には税金をとらない
- 遊牧民は末子相続（財産が増える場合）
- 遺産が小さいほどもめる （遺産が残せなかった人の能力は低い（経済力、学力）のでもめる）
- 相続税
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- 相続税は最近の税（税収は全体の３％）
- 相続税の背景となる考え方
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- 遺産課税方式（＝まずとる、英米、社会があってからの遺産なのだから）
- 遺産取得課税方式（＝分けた後に課税、不労所得であり階級排除でもある、富の集中排除、社会的な必要性（田は生活手段）を考慮）
- 海外資産は、相続税がかからない国もある（＝節税対策に使われる）
- 相続税率は時代とともに下がっている／2003事前相続OKへ
- （伊藤元重）日本の財政は年金比率が高い→死亡消費税→
- 人間はいつ死ぬかわからないから、資産をためるしかない→残った資産は年金で十分にもらったためなのでは？→社会保障生産税
- 国民皆保険、国民皆年金は日本だけ
- 年齢
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- 【演習問題】日本人年齢の中央値は４７歳（中央値の演習問題、平均年齢は？）
- 平均余命は０歳児より60歳の人の方が大きい
- 平均寿命＝その歳で半分いるということ
- シミュレーションは９５歳までやるべき（女性の1/4はそこまで生きる、男性は90歳まで生きる）
- ここから先の年齢では、お金自体がわからなくなる
- 日本は高齢者はお金を使わない＝財政赤字でも大丈夫
- 相続の実態
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- 相続の半分は不動産、私（次男）は家督相続で相続放棄した
- 【演習】日本全体の相続額はどんどん伸びている
- 相続税は申告税（10か月以内）、それまでに確定しないと申告できない
- 相続放棄は３か月以内にやらねばならない
- 登記問題
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- 相続不動産の相続登記が必要だが、期限も罰則もない。
- 土地の買収の時に、買い取れない。（例：社会問題）
- T:移転登記にお金がかかるからでは？
- T:そういえば、子は平等に相続で、扶養義務も平等
- 相続人に固定資産税の請求書は来る。いやなら払わない。
- 土地、預金、有価証券はバレル、金塊・現金はわからない。
- 代襲相続問題（重要）
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- 特に子供がいないで妻が残る→亡父の兄弟が権利（笑う相続人と泣く配偶者）
- 遺言状で、兄弟に相続させないという遺言を公正証書で残す、遺留分はなし
- 時代が変わったので、民法を変えるべき
- 不動産と相続
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- 現金を不動産に変えると相続税は下がる。
- 理由①換金性↓、②食べるための手段（とりあげられない）、③貸付をしていると換金性が下がる
- よって節税対策となる
- アパート経営による相続税対策
- 更地は評価額が高い（路線価がそのまま適用）
- アパート（①評価額が下がる、②借入金は相殺、③家賃が入る）
- 世田谷は大丈夫、田舎でやると破滅する
- 負動産
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- 固定資産税はかかる、雑草対策が必要
- リゾートマンション＝管理費、固定資産税を払う必要→すぐに処分せよ
- 解決策を考える＝社会工学
- 相続は売り急ぐ＝相続のは不動産やにカモにされる（５パーセント安い、ただし、その割合なので、あまり気にしなくてよい）
- 社会全体の相続が多いと、全体に土地の値段が下がる
- 参考文献
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- 相続税の社会的意味（相続税１００年の軌跡）
- シャウプ勧告と農地解放（小作人に安い値段で）は社会実験
- 日本は社会主義国としての成功
- 田んぼ／アパートは税金を払うべき、社会で作り上げたもの
- 農地解放の土地の相続、vs. 働いたお金の相続（論点１）
- 年金：本人の努力vs年金でためたお金＝相続でよいのか（論点２）
- 孫への教育資金は実現
- 各国の状況
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- 軸１：左派（大きな政府、社会保障）、右派（小さな政府、自己責任）
- 軸２：グローバルリズム（経済と移民）、反グローバリズム（ポピュリズム？）
- 北欧は管理社会＝働かせる（ホームレスはいない）、移民は受け入れない、税は大きい
- 英の労働党は右派
- 日本は税は小さいが、世界一の社会保障（ただし、子育ては小さい）、ホームレスが少ない
移民は受け入れない、日本は軸足がないがうまくいっている→対立が生まれやすい
- 日本は遺産（資産）の遺贈が少ない（米は多い）