●会津若松　180315

• 2015.12　地域ポータル（会津若松+）
• パーソナライズしている（利用者属性に応じた情報提供）
• PFはデジタル・シチズン・プラットフォーム（DCP、アクセンチュア）
• KPI（重要業績評価指標）
• 会津若松市のオープンデータ基盤である「Data for Citizen」
• データの見える化で市民意識を改革する
• LINEのAIチャットボットによる簡易問い合わせサービス
• 母子健康情報サービス

●民泊　180315

• 届出、仲介事業者の登録制：エアビーアンドビー、標識など
• これまで：国家戦略特区、簡易宿所の許可」が必要
• 住宅宿泊事業法が2018.6施行されると、届出すれば誰でも営業可（3.15～届出受付）
• 違法民泊物件をサイトに掲載するのは不可（届出番号のない物件）
• インターネットで民泊物件を仲介する企業なども規制
• マンションの管理規約で民泊禁止を規定（多し）
• 自治体は上乗せ規制：例：住宅地域での営業の禁止

●●不動産価格の決まり方（170421、清水千弘）

• 富める国の地価は上がり続ける（J.S.ミル）
• 1:　取引＝公示地価（2.7万）、都道府県地価調査
• 0.8　税＝相続税路線価（国税庁）
• • 例１：460千円／m2　→4,600万円／100m2 
  • 例２：165千円／m2　→1,650万円／100m2
• 0.7:　税＝固定資産税路線価（市町村）T:相続の時に使った、皆が売った時の価格なので0.7となってもおかしくない、担税力への考慮もある（相続に使う場合は係数をかける）
• 不動産の２つの側面
• • 資源（下がっている時、利用、効用関数の観点）
  • 資産（上がっている時、投資効率の観点）
• 1980年　供給増の政策（農地の税制改正、①市街化区域内農地の税↑、②生産緑地）
• • ①の経過措置がそろそろ終わる　→　土地供給↑
• アパートは節税対策として建てる場合も　→　余り気味へ
• • T:なるほど節税が必要ない人は投資すべきではない
• なぜオフィス供給量が増えても、賃料が下がらなかったのか？
• • １人あたりのスペース↑（昔が狭すぎた、会議室もなかった）
  • でも、もう十分では　⇒　そろそろ山手線の外側は×
• よいバブル
• • 経済を起動に戻すためのバブル（需要にショックを与える）
• 資産価格の決まり方は次のとおり。
• ゴードングロースモデル
• • 価格＝家賃（収益）Yを現在価値に割り戻したもの（RF:risk free rate＝国債、RP:risk premium＝　G:grouth in real rent＝成長性)
  • ＝Y/(RF+RP-G)
  • どれだけリスクをとるかでリターンが決まる
• ただし、「ケインズの美人コンテスト理論」での修正も必要
• • 一番よいと思う人に投票するのではなく、皆がよいと思う人に投入する
  • 本来の需要でないところで価格が決まる（←投資の場合）
• レント＝需要と供給で決まる
• 資産＝将来の動きを含めて決まる
• • 投資はリターンとリスクで決まる。
  • ①知っていることは確認、②分からないことは確かめる、③Unknown Unknown　わからないものはわからない＝例：リーマンショック
• リスク：ビジネスリスク、財務リスク、流動性リスク（売りたいときに売れない）、物価上昇リスク（不動産にお金が流れる）、マネジメントリスク、金利リスク、法的リスク（建築規制、耐震基準などが地下に影響）、環境リスク（環境基準が地下に影響）

Q　正規と非正規で賃金が異なるのは仕方がない面はあるのか？

• Yes
• 正規：簡単に解雇できない（長期契約）、投資の観点が入る（大化けするかも・失敗かも）、よりよい人を取るにはよい条件を提示する必要がある
• 非正規＝使用価値の観点が中心